Inwestycje w nieruchomości nie mają alternatywy

Inwestycje w nieruchomości nie mają alternatywy
Fot. Adobe Stock. Data dodania: 20 września 2022

Rynek aktywów inwestycyjnych na świecie wyczerpuje się. W sytuacji nadwyżki podaży pieniądza jedyną alternatywą dla inwestorów pozostają nieruchomości, a najciekawszą lokalizacją w Europie - najmniej wyeksplorowaną i najtańszą - region CEE, co w praktyce oznacza Polskę.

„There is no alternative” - to hasło skutecznie podgrzewa atmosferę wokół transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w regionie CEE. W sytuacji łatwego dostępu do „tanich” pieniędzy, niskich stóp procentowych oraz kurczącego się rynku aktywów inwestycyjnych, jedyną alternatywą dla inwestorów pozostały nieruchomości – uważają uczestnicy sesji "Rynek nieruchomości komercyjnych w Europie Centralnej", która odbyła się w czasie Europejskiego Kongresu Gospodarczego.

- Funkcjonujemy w środowisku niskich stawek procentowych i deflacji. Mam wrażenie, że Europejski Bank Centralny przygotowuje nas do pozostania w takiej rzeczywistości przez najbliższe lata. Aktywa inwestycyjne nie dość że są bardzo drogie, to jest ich mało do kupienia. Jaka jest alternatywa? Nieruchomości - tłumaczy Przemysław Krych, założyciel, prezes zarządu, Griffin Group.

W naszym regionie nieruchomości wciąż można kupić zdecydowanie taniej niż w Europie Zachodniej. - Jeśli w Niemczech centra handlowe sprzedaje się obecnie przy 4-proc. yieldzie, nie widzę powodu, dla którego takie obiekty w Polsce nie miałyby uzyskać wskaźnika poniżej 5 proc. Sądzę, że stanie się to bardzo szybko - podkreśla.

Fundusze na cel biorą główne rynku regionu Europy Środkowo-Wschodniej, co w praktyce oznacza Polskę, ale też takie państwa jak Rumunia, Czechy czy Węgry. Tam poszukują transakcji, które przyniosą jeszcze lepszy zwrot.

Jednym z najbardziej aktywnych graczy stał się Griffin Group, autor spektakularnej na polskim rynku transakcji przejęcia kontroli nad spółką Echo Investment. - Przekonanie funduszy Oaktree i PIMCO do przejęcia pakietu kontrolnego akcji Echo Investment wcale nie było takie trudne. To bardzo dobra firma, sprawnie zarządza i zorganizowana. Posiada atrakcyjne i zdywersyfikowany portfel nieruchomości i projektów oraz prawie 1,5 mld euro zarabiających aktywów – tłumaczy Przemysław Krych. - Nasza strategia polega na zarabianiu pieniędzy. Jesteśmy zainteresowani każdą formą biznesu związanego z rynkiem nieruchomości, od kupowania gruntów i gotowych budynków, realizację projektów deweloperskich od podstaw, przejęcia korporacyjne, na finansowaniu przedsięwzięć innych graczy kończąc – mówi.

Podbić stawkę

Mimo tak pozytywnej atmosfery na rynku transakcyjnym w regionie, pod kątem wolumenu transakcji przepaść między Europą Zachodnią i naszą częścią kontynentu wciąż pozostaje gigantyczna. W 2014 roku wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wyniosła 3,3 mld euro. W regionie CEE było to 8 mld euro, a w całej Europie – bagatela - 213 mld euro.

- Fundusze, które nie znają dobrze rynku nieruchomości w regionie CEE, widzą tu wiele ryzyk, np. walutowe, brak stabilizacji podatkowej czy dużo mniejszą płynność związaną ze skalą rynku - zwraca uwagę Arvi A. I. Luoma, Executive Director w W.P. Carey. - Polski rynek nie jest tak płynny jak np. w Niemczech. Roczna wielkość transakcji w całej Polsce jest porównywalna z wynikiem, jaki osiąga sam Hamburg – dodaje.

Z drugiej strony – jak podkreśla - obecnie to właśnie Polska jest najjaśniejszym punktem w regionie. Właśnie dlatego fundusze pozwalają tu sobie na bardziej agresywne kroki. - W innych państwach ich podejście jest dużo ostrożniejsze – mówi Luoma. Do tej pory amerykańska firma inwestycyjna W.P. Carey zainwestowała na rynku nieruchomości komercyjnych w regionie CEE miliard euro. Jak zapowiada Arvi A. I. Luoma, to nie koniec inwestycji.

W opinii Przemysława Krycha czynnikiem, który przyciągnie jeszcze większą litość kapitału do Polski i regionu jest waluta. - Wierzę, że wejście Polski, Czech i Węgier do strefy euro spowoduje prawdziwy boom inwestycyjny – mówi prezes Griffin Group.

Magazynowy dylemat

Griffin Group inwestuje we wszystkich sektorach rynku nieruchomości oprócz magazynów. - Będę kontrowersyjny, ale sektor powierzchni logistyczno-magazynowych nie jest tak "seksi", jak wszyscy to przedstawiają, a pieniądze zarabiają tu tylko deweloperzy. Nie widzę tu szansy dla inwestorów - dodaje.

Zdaniem założyciela Griffin Group taka opinia dotyczy regionu CEE. W Europie, gdzie infrastruktura jest zdecydowanie lepiej rozwinięta, a skala rynku większa, istnieją szerokie możliwości wyjścia z inwestycji, inaczej niż w Polsce i innych państwach regionu.

Przemysław Krych zwraca również uwagę na lojalność najemców, która w tym sektorze jest zdecydowanie mniejsza.

Z tą opinią zgadza się Martin Carr, założyciel i CEO, Pinnacle Central & Eastern Europe. - Lojalność najemców często sprowadza się do 20 czy 30 centów. Żeby ją zbudować, trzeba mieć dużą skalę biznesu. Nam się to nie udało - zaznacza.

Carr dowodzi, że w ostatnich latach inwestorzy raczej ponieśli straty na tych aktywach. - Dobre aktywa dla inwestorów to przestrzenie produkcyjne z długoterminowymi, 5-7-letnimi umowami najmu. Atrakcyjne są również miejskie przestrzenie magazynowe - zaznacza.

Teraz Pinnacle pojawił się w Katowicach, doceniając infrastrukturę w tym regionie. - Zapotrzebowanie na takie powierzchnie na Śląsku będzie rosło. Chcemy budować przestrzeń dla biznesu i zarabiać na tym 6-7 proc. - zapowiada. Firma ma już przygotowanych pięć lokalizacji pod przyszłe projekty.

Arvi A. I. Luoma, Executive Director, W.P. Carey podkreśla, że dla jego firmy sektor logistyczny staje się coraz bardziej atrakcyjną klasą aktywów. - Kupujemy obiekty logistyczne, ale zlokalizowane przy kompleksach produkcyjnych – zaznacza. Jego zdaniem w tym biznesie pod uwagę trzeba wziąć wiele czynników. - Kupowanie takich aktywów na kredyt nie jest atrakcyjne. Liczy się lokalizacja i wielkość portfela względem oferty rynkowej w danym miejscu. W Polsce widzimy duże przepływy handlu i produkcji. To dobrze wróży tej branży – twierdz.

Luoma zaznacza, że jeśli chodzi o potencjał Śląska i Katowic, to widzi go głównie w produkcji i redystrybucji towarów.

Biurowy fenomen

Transakcje aktywują rynek nowych inwestycji deweloperskich i zachęcają do eksplorowania nowych rynków. W sektorze powierzchni biurowych w Warszawie mamy już do czynienia z ogromną nadpodażą, która wynika z realizacji inwestycji w jednym czasie. - To powoduje spadek czynszów. Zupełnie inaczej jest w miastach regionalnych, ale tam działają zupełnie inni najemcy - 78 proc. zapotrzebowania generują firmy z sektora BPO – mówi Tomasz Buras, dyrektor zarządzający, Savills.

W ostatnich latach rynek powierzchni biurowej w stolicy bardzo się zmienił. Zmieniła się także pozycja deweloperów na nim obecnych. Przykładem jest HB Reavis, które pojawiło się nad Wisłą w 2008 roku. - Na początku działalności nasza firma była postrzegana jako typowy inwestor spekulacyjny, który nabywa ziemię bez konkretnych planów. Mieliśmy wolne środki i nie musieliśmy bazować na kredytach bankowych. Jednak dziś postrzeganie naszej działalności jest już zupełnie inne – mówi Stanislav Frnka, prezes zarządu, HB Reavis Polska.

Zaznacza, że na wszystkich rynkach w regionie CEE, na których działa spółka, koncentruje się na głównych ośrodkach. Taka strategia wynika ze skali realizowanych projektów. - Nie chcemy robić małych przedsięwzięć, mniejszych niż o powierzchni 20 tys. mkw. – wyjaśnia Frnka.

Firma jest jednym z największych graczy na warszawskim rynku nieruchomości komercyjnych. - Poza Polską inwestujemy m.in. w Bratysławie, Pradze czy Budapeszcie. W tym ostatnim mieście, które przez wielu deweloperów jest omijane szerokim łukiem, zakończyliśmy inwestycję, a teraz planujemy kolejne. Jesteśmy głodni nowych projektów – mówi Stanislav Frnka.

HB Reavis dokładnie analizuje wybór terenów pod inwestycje. - Nie będziemy kupować nic poza centrum. Od roku-półtora widzimy w Warszawie przypływ nowych inwestorów-potencjalnych najemców powierzchni biurowej. Są to przedsiębiorcy z branży SSC. Interesuje ich stolica Polski i coraz częściej lokalizacje w centrum miasta. Decydują o tym m.in. czynsze oraz potencjał ludzki, który staje się coraz większym problemem w miastach regionalnych. Obecnie stawki na warszawskim Mokotowie są niższe niż w miastach regionalnych. To główny powód, dlaczego nie wychodzimy z projektami poza Warszawę – podsumowuje.

Szef HB Reavis zapowiada jednocześnie, że spółka chce robić więcej inwestycji "joint-venture" z PKP, bo to jeden z największych właścicieli gruntów w Polsce. - Jesteśmy elastyczni i cierpliwi, interesują nas projekty dużej skali, w centrach miast – podsumowuje.

Potencjał lokalizacji PKP

PKP chce realizować projekty nieruchomościowe za pomocą nowo powołanej spółki Xcity Investment we współpracy z partnerami. Obecnie przewoźnik jest zaangażowany głównie w przedsięwzięcia dotyczące budowy powierzchni biurowej czy handlowej. To atrakcyjny partner do współpracy dla deweloperów, bo jest w posiadaniu ogromnej liczby świetnie zlokalizowanych terenów. - Nasze zadanie to nadawanie nowej wartości tym gruntom. Biorąc aktywa niepotrzebne PKP, tworzymy ciekawe projekty, które pozostaną takie przez wiele lat. W ciągu 3-5 lat chcemy mieć już całe portfolio inwestycji na różnym etapie – podkreślił Jarosław Bator, członek zarządu PKP SA.

PKP chce zaistnieć też w kolejnych sektorach rynku nieruchomości. Jarosław Bator, zaznacza, że w polu zainteresowania są inwestycje logistyczne. - Będziemy chcieli stworzyć huby logistyczne z powierzchniami magazynowymi. To daje deweloperem nowe możliwości współpracy z naszą firmą – zapowiedział.

Jak dodaje, spółka chce przyciągnąć jak najwięcej partnerów. Interesuje się współpracą z największymi graczami, jak i mniejszymi, lokalnymi przedsiębiorstwami. Dysponuje i wielkimi, centralnie położonymi gruntami, jak i mniejszymi działkami np. pod parki handlowe czy niewielkie centra zakupowe.

- Lokalni deweloperzy współpracują z nami przy wielkich projektach. W takim przypadku liczymy na ich doświadczenie i znajomość lokalnych uwarunkowań. Przykładem jest Gdynia, gdzie na 14-hektarowym terenie powstanie zabudowa mieszkaniowa – informuje Bator.

Nowe rynki

W poszukiwaniu ciekawych aktywów fundusze zerkają na niewyeksplorowane do tej pory sektory rynku nieruchomości, jak np. hotele. - Ogromne znaczenie ma tu forma prowadzonej działalności. Na przykład w Niemczech i Austrii najczęściej mamy do czynienia z dzierżawą, co jest podobne do umów, jakie obowiązują na rynku biurowym – mówi Franz Jurkowitsch, prezes zarządu Grupy Warimpex.

Taka forma nie sprawdziła się jednak na razie w Europie Środkowo-Wschodniej, ponieważ deweloperzy dostrzegali w niej sporo zagrożeń. Tłumaczono to niedojrzałością rynku. Dziś rynek hotelarski staje się jednak coraz bardzie interesujący, szczególnie dla otwartych funduszy niemieckich. - Powstały nawet specjalne podmioty specjalizujące się w tym sektorze. To zjawisko dotarło już do Polski – tłumaczy Jurkowitsch.

Przykładem jest transakcja z 2012 roku, kiedy Warimpex sprzedał niemieckiemu funduszowi swoje udziały w warszawskim hotelu Intercontinental.

- Pod względem długości trwania umów najmu wynoszących 15-20 lat, rynek hotelowy jest dużo bardziej bezpieczny niż w przypadku rynku logistycznego. Niestety w Europie Centralnej raczej trudno uzyskać takie warunki – mówi prezes zarządu Grupy Warimpex i zwraca uwagę, że specyfiką rynku hotelowego jest fakt, że od zysku operacyjnego brutto należy jeszcze odjąć koszty związane z zarządzaniem, co daje rezerwę w wysokości ok. 4 proc.

Jego zdaniem w naszym kraju jest jeszcze sporo miejsca na inwestycje hotelowe. - Największa fala dużych projektów dotyczyła obiektów 4 i 5-gwiazdkowych. Teraz najwięcej miejsca na rynku jest na hotele w standardzie 2 i 3 gwiazdek.

Franz Jurkowitsch wskazuje na model biznesowy sieci Motel 1, który świetnie sprawdził się w Niemczech. - U źródeł sukcesu leżały szybkie tempo ekspansji i wybór odpowiednich lokalizacji. Obiekty budżetowe budowano z reguły na obrzeżach miast, podczas gdy sieć Motel 1 postawiła na tereny w centrach. To idealna propozycja dla gościa biznesowego, a cena 60-70 euro za pokój jest atrakcyjna dla gości – mówi.

Jego zdaniem na rentowność biznesu hotelowego ma ogromy wpływ e-commerce. - Ok. 25 proc. całej sprzedaży przechodzi przez różnego rodzaju platformy rezerwacyjne, a zatem zyskiem trzeba dzielić się z pośrednikiem. Kluczem do sukcesu jest budowa silnej marki i omijanie pośredników. To przynosi duże oszczędności – podsumował.

Czas na eksperymenty

Tomasz Buras dodaje, że coraz częściej na horyzoncie deweloperów zaangażowanych w segment hotelowy pojawiają się nowe perspektywy, jak np. student housing czy senior housing. Taki eksperyment jako jeden z pierwszych w Polsce przeprowadził Griffin Group. - Centrum akademickie Polonez w Poznaniu potraktowaliśmy jako eksperyment. Długo zadawaliśmy sobie pytanie, czy to się uda. Tymczasem okazało się, że bez żadnego marketingu uzyskaliśmy 100-proc. obłożenie. Na pewno będziemy budować kolejne takie obiekty w miastach z silnymi ośrodkami akademickimi – zapowiada Przemysław Krych, Griffin Group.

Jak dodaje, wyzwaniem jest długość umowy najmu tego typu mieszkań – najczęściej są zawierane na 10 miesięcy. Z drugiej strony okres lata stwarza możliwość prowadzenia obiektu na zasadzie hostelu. - W Poznaniu mieszkają u nas studenci z całej Europy. To bardzo pozytywne zjawisko – podkreśla Krych.

Na świecie realizowane przez deweloperów akademiki stają się ciekawym aktywem inwestycyjnym. Potwierdzeniem jest m.in. transakcja sprzedaży przez Oaktree biznesu opartego właśnie na takich usługach.
×

DALSZA CZĘŚĆ ARTYKUŁU JEST DOSTĘPNA DLA SUBSKRYBENTÓW STREFY PREMIUM PORTALU WNP.PL

lub poznaj nasze plany abonamentowe i wybierz odpowiedni dla siebie. Nie masz konta? Kliknij i załóż konto!

Zamów newsletter z najciekawszymi i najlepszymi tekstami portalu

Podaj poprawny adres e-mail
W związku z bezpłatną subskrypcją zgadzam się na otrzymywanie na podany adres email informacji handlowych.
Informujemy, że dane przekazane w związku z zamówieniem newslettera będą przetwarzane zgodnie z Polityką Prywatności PTWP Online Sp. z o.o.

Usługa zostanie uruchomiania po kliknięciu w link aktywacyjny przesłany na podany adres email.

W każdej chwili możesz zrezygnować z otrzymywania newslettera i innych informacji.
Musisz zaznaczyć wymaganą zgodę

KOMENTARZE (0)

Do artykułu: Inwestycje w nieruchomości nie mają alternatywy

NEWSLETTER

Zamów newsletter z najciekawszymi i najlepszymi tekstami portalu.

Polityka prywatności portali Grupy PTWP

Logowanie

Dla subskrybentów naszych usług (Strefa Premium, newslettery) oraz uczestników konferencji ogranizowanych przez Grupę PTWP

Nie pamiętasz hasła?

Nie masz jeszcze konta? Kliknij i zarejestruj się teraz!