Nieruchomość inwestycyjna to zgodnie z zapisami MSR 40: " nieruchomość (grunt, budynek, lub część budynku lub też oba te elementy), które właściciel lub leasingobiorca w leasingu finansowym traktuje jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości, względnie obie te korzyści, przy czym nieruchomość taka nie jest:

1. wykorzystywana przy produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych, ani też
2. przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki."

Nieruchomością inwestycyjną jest także prawo leasingobiorcy do użytkowania nieruchomości na mocy leasingu operacyjnego, ale tylko wtedy gdy nieruchomość ta w innym wypadku spełniałaby definicje nieruchomości inwestycyjnej i leasingobiorca wycenia ją za pomocą modelu wartości godziwej.

Nieruchomość inwestycyjna różni się od innych nieruchomości przede wszystkim tym, że przepływy środków pieniężnych z czynszów lub sprzedaży są w dużej mierze niezależne od pozostałych aktywów jednostki.

Wśród nieruchomości inwestycyjnych wyróżniamy m.in.:

• grunt - utrzymywany przez jednostkę ze względu na długoterminowy wzrost jego wartości lub przyszłe użytkowanie (obecnie nie sprecyzowane),
• budynki oddane w leasing operacyjny,
• budynki obecnie nie wykorzystywane ale przeznaczone do oddania w leasing operacyjny.

Do nieruchomości inwestycyjnych nie zaliczamy:

• gruntu użytkowanego na własne potrzeby jako nieruchomość zajmowaną przez właściciela lub przeznaczonego do odsprzedaży w krótkim okresie w ramach zwykłej działalności,
• budynku oddanego w leasing finansowy innej jednostce,
• nieruchomości przeznaczone do obrotu,
• nieruchomości będące w budowie lub w trakcie dostosowywania w celu odsprzedaży,
• nieruchomości zajmowane przez właściciela.

Jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana zarówno do celów inwestycyjnych jak również nieinwestycyjnych i jeżeli możliwy jest jej podział to powinna być ujmowana oddzielnie. Jeżeli natomiast takie rozdzielenie nie jest możliwe, wówczas nieruchomość może być traktowana jako inwestycyjna wówczas tylko, gdy nieznaczna jej część jest wykorzystywana do celów innych niż inwestycyjne.

Powyższe wymaga subiektywnej oceny ze strony jednostki opartej na określonych kryteriach, które w pewnych skomplikowanych przypadkach powinny być ujawnione.